探讨城市规划的可持续发展

概要：城市规划是通过规划方案对城市土地利用展开掌控，对城市空间布局、空间发展的合理的组织，建构较好的城市生活和生产环境，符合社会经济发展必须的技术手段。而房地产开发是把多种原材料人组在一起，为人们获取各种用途建筑物的活动，是一个把土地研发，或转变成房屋的过程。

　　关键词：城市规划；房地产开发；可持续发展　　一、城市规划与房地产开发内在联系　　城市规划是通过规划方案对城市土地利用展开掌控，对城市空间布局、空间发展的合理的组织，建构较好的城市生活和生产环境，符合社会经济发展必须的技术手段。而房地产开发是把多种原材料人组在一起，为人们获取各种用途建筑物的活动，是一个把土地研发，或转变成房屋的过程。从或许上说道，这两者是城市建设的有所不同阶段，其联合目的是为城市服务、建构较好的生活和生产环境，以符合人们必须。城市规划是一个城市房地产开发的龙头，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依赖房地产开发来构建，并针对研发过程中经常出现的新情况而做出调整和补足，两者关系密不可分。

　　房地产业是一种城市形态的产业。房地产业的蓬勃发展、发展都必不可少城市地域，它是在人群聚居地的城市地区中，随着工业化、城市代的发展而发展，并构成的独立国家产业。而房地产业在社会经济实践中活动中的最重要起到也主要是在城市形态中反映也来的。

可见，房地产业的发展与城市的发展具有密切联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础劣，因此与城市的发展不存在着不协商之处。首先是长年的迟缓，随后经常出现了短期的短路，即使在经过调整后的今天，仍不存在一些不协商的问题。

其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。该如何采取措施，才能促成构成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性对话，使房地产业这一基础性、先导性产业更佳地在城市发展中发挥作用。文章企图就这一问题，从几个方面展开分析研究。　　二、城市规划与房地产开发的特点　　城市规划是一种政府介入不道德，规划方案多由政府部门的组织编成，具备很强的计划性和政策性，考虑到整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济不道德，以寻求仅次于利润为目的，不受市场经济规律的制约。

这要求了城市规划与房地产开发的有所不同特点。　　1.城市规划的整体拟合和房地产开发的个体拟合城市规划考虑到整个城市甚至更大区域范围内用地的合理的组织，借此超过经济效益、社会效益和生态效益的统一，具备全局性的特点。

它谋求城市发展的整体拟合模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是拟合，甚至有可能是十分有利。房地产开发是个体经济不道德。开发商从自身利益抵达，总是自由选择区位条件最差的地段，使用收益仅次于的开发方式，拒绝更高的容积率。如果缺少规划管理，其研发活动很有可能导致交通冗余、环境污染、缺乏公共设施等问题。

　　2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最后形式传达为20年以后的城市物质形态，城市长年发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商尤为最重要的是如何使投放资金在最短时间内。取得仅次于利润，短期行为目标沦为取决于项目可行性的重要依据。城市研发建设要协商长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来构建，城市获得急剧、协商的发展。

如果过份特别强调长远利益，不会丧失经济发展的机会；过分特别强调短期效益，则有可能减轻未来城市的开销和伤害城市公众利益。　　3.城市规划的比较稳定性和房地产开发的突发性我国城市规划编制工作须要较长时间，已完成后具备法律效应，实行若干年后，才加以修改，它的内容和表达形式具备比较稳定性。在不具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要逃跑时机和侧重研发后的收益，往往不会经常出现出乎意料规划管理人员预期的脑溢血不道德。

城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击相当大。对城市发展具备根本性影响的研发项目甚至造成政府决策与规划目标有违，使整个规划构想被超越，城市发展格局几乎被打乱，原先规划丧失意义。

　　三、市规划与房地产开发的关系　　1.城市规划对房地产开发起着适当的管制起到我国《城市规划法》规定城市规划区内的土地用于和各项建设必需合乎城市规划，遵从规划管理。具体来说，就是城市建设用地的性质、方位、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必需拒绝接受规划管理。由于房地产开发以执着仅次于利润为目的，不受市场经济规律影响，若没规划介入更容易产生过度研发，随便研发和忽略公众利益等问题，通过规划手段对其展开管制是十分必要的。　　2.城市规划指导和增进房地产开发创建在详尽调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商获取了大量信息和研发依据，房地产开发的地段自由选择，研发方案挑选，价格评估等都能从城市规划中取得指导。

合理的城市规划也能强化投资者的信心，增进房地产开发的发展和构成一批研发热点。　　3.城市规划设计也是房地产成片研发的必经阶段和适当手段房地产成片研发必需经过总体的规划设计才能展开工程建设，合理的规划设计需要节省投资、降低成本，在较高层次规划许可的范围内，取得数量更加多、用途更加甚广的物业，从而使开发者超过最低的经济效益，也不利于多快好省地符合人们生活生产的必须。　　总之，地产研发必需拒绝接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中获得指导和增进。

且规划设计也是房地产开发寻求合理经济效益的适当手段。这些都拒绝房地产开发经营者强化城市规划意识，理解物业研发所在城市的规划情况，掌控一定的规划科学知识和技术，做在城市规划的指导下更加有效地专门从事研发工作。　　四、我国房地产开发与城市规划不协调发展的展现出　　目前，我国一些城市仍不存在着房地产开发背离城市规划的现象。

　　过度研发在执着收益的经营目标驱动下，往往不会导致一些地段内的工程进度的研发闻的是居住于片区的研发或扩建过程中，研发部门为提升出有房率，对住宅间距一力再行力，尽量减小建筑密度，非常简单的行列式密集排序，往往造成居住区面貌单调，日照严重不足，居住于上升等。　　研发的政治性在城市研发活动中，有所不同用途的土地展开研发时其收益水平也有所不同，造成研发部门的研发不道德在一定程度上的政治性。　　对公共研发的冷遇公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共研发，由于没必要的经济效益，因而没研发部门主动展开投资。

　　我国房地产开发与城市协调发展采行的措施城市规划对房地产业发展调控的起到最必要，最明确，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和以求实行的执行者。因此，只有制订合乎市场经济规划的城市规划才能有效地掌控房地产发展。

同时，由于房地产开发具备短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带给相当大冲击，拒绝城市规划在新形势下不作适当的调整。　　市规划不应强化对房地产开发的管理　　首先，必需强化规划的超前意识。城市规落后不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质打算按照规划展开研发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，增进房地产业身体健康发展。

　　其次，必需强化全民法制意识。各城市不应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制订《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起着最重要的宏观制约起到。

　　第三，必需强化规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必需高度集中，不应劳改。规划行政主管部门还不应强化对开发区的规划管理。　　规划要充分考虑开发者的利益，强化规划的弹性和应变能力在市场经济中，城市规划在城市发展过程中一直不具备研发的决定权，而只具备立法权，因此城市规划要强化对房地产经济的研究，做以规划为龙头，造就房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。

另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占到主导地位，无法面对现实中的冲突。今后不应强化城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中经常出现的新的情况和问题，要对规划大大做出调整和补足，逐步构建滑动规划。.。

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